Assemblea di condominio online

L’emergenza sanitaria da Coronavirus Covid 19 ha fatto tornare alla ribalta l’argomento assemblea di condominio online. Si può fare, non si può fare, come ci si può organizzare operativamente, cosa dice la legge? Cerchiamo di fare chiarezza.

DPCM 08 marzo 2020

L’art.2 comma 1 del DPCM dell’8 marzo 2020, alla lettera b ha sospeso gli eventi di qualsiasi natura svolti in ogni luogo sia pubblico che privato e quindi anche le assemblee di condominio. In effetti, l’Assemblea di condominio costituisce senza dubbio una situazione di evidente assembramento, non compatibile con le disposizioni di distanziamento sociale previste per fronteggiare l’emergenza sanitaria da Coronavirus Covid 19.

Ma come comportarsi se nel Condominio c’è l’esigenza di riunire i condomini in assemblea? Il decreto prevede la possibilità di indire l’assemblea di condominio da remoto, utilizzando modalità di collegamento e partecipazione online attraverso qualche piattaforma o servizio.

Aspetti tecnici e legali dell’assemblea di condominio online

assemblea condominio online

Se identificare una piattaforma o un servizio o un software che consentano il collegamento da remoto potrebbe essere relativamente semplice, altrettanto non si può proprio dire in relazione ai risvolti legali che l’assemblea di condominio online porta con sè, a partire dalla modalità di convocazione fino alla rilevazione e controllo delle presenze e delle votazioni.

Partiamo dalla convocazione. L’art. 66, III comma delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, stabilisce che l’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere comunicato a mezzo raccomandata, pec, fax o consegna a mano, almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. Nell’avviso ci deve essere l’indicazione del luogo, dell’ora dell’assemblea e i singoli punti posti all’ordine del giorno che saranno oggetto di discussione e di deliberazione.

Il Codice Civile parla dunque di luogo dell’adunanza. Si deve intendere quindi come luogo fisico o si può presumere un’estensione “virtuale” al collegamento da remoto. Non esiste ancora alcun chiarimento normativo ufficiale, l’interpretazione più probabile sembra essere quella che un luogo fisico debba comunque essere previsto (ad esempio lo studio dell’Amministratore) e a questo luogo fisico si possa poi affiancare un luogo virtuale al quale ciascun condomino possa collegarsi.

Veniamo ai problemi operativi. Normalmente la gestione di un’assemblea di condominio è tanto più complessa quanto maggiore è il numero di condomini che vi partecipano. Dalla rilevazione delle presenze e delle deleghe, fino alla gestione degli interventi e soprattutto delle votazioni. L’assemblea condominiale online dovrà quindi essere gestita conn un software che consenta:

  1. controllo periodico delle presenze per la verifica costante del quorum
  2. rilveazione certificata delle votazioni
  3. gestione degli interventi attraverso, ad esempio, un sistema di prenotazione

Risulta quindi evidente che se abbiamo a che fare con un Condominio composto pochi condomini la gestione sarà abbastanza agevole. Se invece il numero di condomini dovesse essere superiore i problemi potrebbero amplificarsi non poco, rendendo di fatto ingestibile l’assemblea.

Come procedere quindi alla convocazione dell’assemblea condominiale in tempi di Coronavirus?

L’Amministratore che si trovi nella circostanza di dover convocare l’assemblea, ad esempio per l’approvazione del rendiconto entro i 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio (stante che i vari DPCM non hanno fornito alcuno slittamento a tale previsione del Codice Civile), come può fare?

Ribadendo il concetto di base che non abbiamo ancora una legislazione specifica in materia, laddove il numero dei condomini lo consenta, un’ipotesi potrebbe essere quella anticipata poc’anzi e cioè convocare l’assemblea in un luogo fisico (ad esempio lo studio dell’Amministratore) indicando il numero massimo di persone che potranno accedervi e sfruttando la collaborazione ad esempio dei Consiglieri affinchè si impegnino ad una raccolta delle deleghe il più capillare possibile.

Se il numero o la tipologia di Condominio non consentono una soluzione come quella sopra esposta, l’adozione di uno strumento informatico appositamente concepito per la gestione dell’assemblea di condominio online sembra essere l’unica soluzione percorribile. In rete si trovano già alcune soluzioni, ma nessuna di queste a mio avviso sarà di facile ed immediata adozione.

Assemblea condominiale online, un’opportunità per il futuro

In questo breve articolo abbiamo voluto toccare alcuni degli aspetti critici dell’assemblea condominiale online, ma certamente ne esistono molti altri che meriterebbero approfondimento (ad esempio, il ruolo del Presidente e del Segretario, la redazione del verbale, etc).

È fuor di dubbio però che l’assemblea di condominio svolta in modalità telematica costituisca un’enorme opportunità per il futuro, ossia quando l’emergenza sanitaria sarà (finalmente) conclusa.

Di seguito condividiamo il link al documento predisposto dal Sole 24 Ore (fonte Il Sole 24 Ore) in merito alla tematica qui trattata, documento che consideriamo molto preciso e completo sia dal punto di vista legale/legislativo, che dal punto di vista operativo.

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