requisiti amministratore condominio

Come scegliere l’amministratore di condominio

Ogni amministratore di condominio è anche condomino; sembra un’ovvietà, ma si tratta della base di un ragionamento che tutti gli amministratori dovrebbero sempre fare, ponendosi la domanda: come scegliere l’amministratore di condominio?

In generale, i condòmini dovrebbero selezionare una lista di candidati da sottoporre all’assemblea, individuare gli aspetti fondamentali che ci si aspetta siano soddisfatti dal candidato, comparare i costi e votare con la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’edificio (500 + 1 millesimi) il nuovo amministratore di condominio.

Ma quali sono gli elementi che i condòmini valutano per la scelta del loro nuovo amministratore di condominio? Elenchi professionali, associazioni, passaparola, i canali per la scelta sono sempre gli stessi, ma se volessimo “mettere in gara” i candidati, cosa dovremmo valutare?

Quali sono i requisiti dell’amministratore di condominio?

Innanzitutto, chi può fare l’amministratore di condominio? I requisiti per poter svolgere la professione di amministratore di condominio sono quelli indicati all’art. 71 bis Disp. Att. Cod. Civ. introdotto con la Legge n. 220/2012. Si tratta di 7 condizioni indispensabili per poter assumere l’incarico, che attengono all’onorabilità e alla competenza professionale del candidato.

Requisiti di onorabilità – possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio unicamente coloro:

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  • che abbiano il godimento dei diritti civili;
  • che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio; delitti non colposi per i quali sia prevista la pena della reclusionenon inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • che non siano stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • che non siano interdetti o inabilitati;
  • il cui nome non risulti annotato nell’elenco dei protesti cambiari.

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Requisiti di professionalità – possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio unicamente coloro:

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  • che abbiano conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • che abbiano frequentato corsi di formazione, iniziale e periodica.

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L’amministratore di condominio non deve dimostrare il possesso dei suddetti requisiti all’atto della nomina, salvo ovviamente che non gli venga esplicitamente richiesto o che insorgano contestazioni. La perdita dei requisiti di onorabilità comporta immediata cessazione dall’incarico, in questo caso ciascun condomino può procedere alla convocazione dell’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

requisiti amministratore condominio

Quando è obbligatorio l’amministratore di condominio?

Nominare un amministratore di condominio è sempre utile, ma non sempre obbligatorio. È sempre utile perchè anche quando i condomini sono pochi, la figura dell’amministratore può aiutare nella tenuta dei conti e nel consigliare scelte operative sulla manutenzione dell’immobile.

L’art. 1129 del codice civile dispone che quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Bisogna quindi che l’assemblea di condominio nomini un amministratore di condominio quando i condòmini sono in numero superiore a otto. Ma questo significa più di otto unità immobiliari o più di otto teste (intestatari)? La domanda non è banale perchè nel condominio la differenza tra condòmini (teste) e unità immobiliari è assolutamente fondamentale, anche nella per la determinazione dei quorum.

La legge in questo senso non è completamente chiara ed esaustiva. I più interpretano quanto prescritto dall’art. 1129 riferendosi al numero di teste, quindi al numero degli intestatari delle unità immobiliari. Ad esempio, se ho un condominio con 10 appartamenti, intestati tutti alla stessa persona, allora non è obbligatorio nominare l’amministratore; invece, se i 10 appartamenti fossero intestati a 10 persone diverse allora dovrà essere convocata l’assemblea per la nomina dell’amministratore.

amministratore condominio obbligatorio

Iscrizione ad un’associazione di categoria

Iscriversi ad un’associazione di categoria è un sistema molto utile sotto numerosi aspetti.

Innanzitutto le associazioni di categoria in genere forniscono anche i corsi di aggiornamento obbligatori che ogni amministratore di condominio deve frequentare ogni anno. I condomini potranno allora verificare presso quale associazione di categoria è iscritto il candidato, ed eventualmente richiedere allo stesso una “certificazione” dei corsi di aggiornamento fatti. Io ho scelto di iscrivermi presso SAFOA – Scuola di Alta Formazione per Amministratori.

Le associazioni di categoria forniscono inoltre, in genere, l’elenco degli amministratori di condominio iscritti, cosa molto utile soprattutto in fase iniziale di identificazione dei candidati.

All’interno delle associazioni di categoria viene (o meglio dovrebbe essere) favorito il confronto tra gli associati, i quali possono condividere problematiche e soluzioni al fine di una crescita comune della categoria. In SAFOA questo è un elemento altamente apprezzabile, che invece manca (ahimè) in associazioni più grandi e più blasonate.

associazione categoria amministratori condominio

Fare l’amministratore di condominio a Milano

Fare l’amministratore di condominio a Milano, oggi più che mai non è semplice. A mio avviso, la difficoltà è determinata prevalentemente dal livello di affollamento che si registra in particolar modo su questa piazza, che evidentemente offre più opportunità di nomina rispetto ad altre città dove il numero di amministratori e di condominii è inferiore.

Quello che è certo è che il canale migliore per scegliere un amministratore di condominio resta sempre il passaparola. E il passaparola è alimentato da due fattori: la conoscenza e la competenza. Sono entrambi elementi necessari.

La conoscenza è l’elemento senza il quale il nominativo non circola. Grazie alla conoscenza infatti è possibile “accedere” a nuovi condomini, farsi conoscere e presentare la propria offerta di amministrazione condominiale. Se alla conoscenza non si accompagna però anche la competenza, è chiaro che nessuno sarà invogliato a suggerire il nominativo.

Quando ricevo una richiesta di preventivo per l’amministrazione di un condominio, cerco sempre di comprendere innanzitutto il perchè il condominio vuole cambiare. In genere, le motivazioni sono riconducibili a due macro-ambiti: problemi nella contabilità (o tenuta conti in generale) oppure insoddisfazione nella gestione del condominio.

In risposta a questi due macro-ambiti ci sono da un lato la preparazione tecnica (ecco quindi l’importanza dei corsi di aggiornamento per amministratori) e dall’altro l’organizzazione che il professionista mette a disposizione dei condomini. Per organizzazione non intendo assolutamente il numero di persone che lavorano nello studio, ma la disponibilità diretta dell’amministratore ad interagire con i propri amministrati in termini di reperibilità, presenza in condominio e tempestività nella risoluzione dei problemi. Uno studio di grandi dimensioni spesso non può garantire tutti questi elementi contemporaneamente, cosa invece più attuabile dai piccoli amministratori che invece risultano (se si sanno organizzare) più flessibili ed efficienti.

amministratore condominio milano

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