maggioranza assemblea di condominio

Maggioranze assembleari, vogliamo impararle?

Quando ho iniziato ad andare alle prime assemblee di condominio con mio papà (avevo 14/15 anni), mi ricordo che rimanevo impressionato dalla quantità di volte che l’Amministratore doveva rispondere a domande sulle maggioranze assembleari: “Amministratore, quanti millesimi ci vogliono per approvare il consuntivo?“, oppure “Amministratore, quanti millesimi ci vogliono per installare la parabola condominiale?“.

Io pensavo, accidenti che memoria questo amministratore, come diavolo fa a ricordarsi tutte le fattispecie di delibera e le relative maggioranze assembleari? Non sono mica poche… in fondo all’articolo vi metto il link per scaricare la tabella di Confedilizia.

Il corso di amministratore in ANACI

Quando mi sono iscritto al corso per amministratore di condominio in Anaci, una delle cose più importanti su cui i nostri insegnanti hanno sempre messo grande attenzione è sempre stata la conoscenza delle maggioranze assembleari da applicare per le varie delibere. “E all’esame sappiate che una domanda sulle maggioranze assembleari ve la facciamo!“.

Chiaramente il corsista medio comincia a farsi un sacco di film dell’orrore su questa benedetta domanda, pensando a quale diabolica ipotetica decisione assembleare l’esaminatore farà riferimento per sapere da te qaunti millesimi ci vorranno mai per deliberarla effettivamente. In realtà gli esaminatori (almeno quelli di ANACI) non sono così subdoli da inventare il caso assurdo e rigirare la domanda al malcapitato corsista, ma intendono in ogni caso verificare quantomeno quelle più banali, quelle alla base di tutto, quelle che anche uno che fa l’amministratore di Condominio come quarto lavoro (sperando che nessuno faccia l’amministratore come quarto lavoro) deve sapere anche mentre dorme.

Maggioranza assemblea condominio per la nomina dell’Amministratore

quorum per la nomina dell'amministratore di condominioPasso allora al caso concreto, quello vissuto sulla mia pelle non più tardi di 2 o 3 settimane fa. Siamo in un Condominio che amministriamo da oltre 20 anni, assemblea annuale di approvazione del rendiconto e della riconferma o nomina Amministratore per la nuova gestione. Arriviamo al punto della riconferma.

Si propone come nuovo amministratore un condomino del complesso residenziale, che evidentemente ha al suo seguito una certa parte del Condominio che lo sosterrà nella votazione. E così in effetti è, procediamo alla votazione nominale e otteniamo il seguente risultato:

  • favorevoli al nuovo amministratore = n. 34 teste pari a 494,77 millesimi
  • favorevoli al vecchio amministratore (quindi contrari al nuovo) = n. 21 teste pari a 256,75 millesimi
  • astenuti = n. 1 testa per 12,86

E qui parte il divertente siparietto. Il Presidente (sostenitore del Condomino propostosi come nuovo Amministratore) dichiara immediatamente la nomina del nuovo amministratore, noi dal canto nostro ribattiamo che no, assolutamente, il candidato non è nominato dato che per la nomina del nuovo amministratore sono necessari 500 millesimi + 1. Interviene in prima persona il Condomino candidato al posto, difendendo a spada tratta la teoria (sua e di qualche altro intervenuto) che per la nomina bastino i 333 millesimi prima e poi (non contento) la maggioranza relativa dei presenti (chissà dove l’ha letta questa cosa).

Alla fine ne fa le spese il mio stato d’animo

È sempre il mio stato d’animo che fa le spese di queste bizzarre vicende. Forse perchè mi aspetto dal prossimo sempre qualcosa in più e quando questo plus manca io ne resto deluso.

Qui però la delusione è davvero grossa. Caspita, almeno il quorum millesimale per la nomina uno che vuol fare l’amministratore di condominio non può non saperlo. E non può nemmeno mettere in dubbio l’articolo del codice di riferimento perchè allora la figura è meschina due volte. Mettiamoci pure che ti stai proponendo a casa tua, dove abiti, quindi a maggior ragione dovresti voler evitare brutte (anzi bruttissime) figure. E visto che le figure, quando si fanno, si fanno bene, lo stesso candidato mi chiede (anche con un tono un po’ di sfida) di leggere a tutti i presenti l’art. di riferimento.

L’art. 1136 del nostro codice civile recita testualmente:

al comma 2: “Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio“.

al comma 3: “Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio“.

al comma 4: “Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo“.

Nessuna possibilità di errore, nessuna possibilità di interpretazione, è granitico (come dice sempre il mio Avvocato – mitico).

Sembra che, dopo la lettura dell’articolo in questione, quasi tutti si convincano che la nomina non c’è stata. Se ne riparlerà. Quello che però voglio sottolineare è che molta gente decide di affrontare questa professione pensando di poterla gestire senza solide basi, mettendo a repentaglio sè stessi e i Condòmini. Chiedete sempre ai vostri candidati amministratori dove hanno seguito il corso di formazione e se hanno frequentato quelli di aggiornamento (noi oggi seguiamo quelli di Safoa – Scuola di alta formazione per Amministratori). Se potete rivolgetevi a qualcuno di fidato o conosciuto. Se poi ha una storia di qualche anno alle spalle, ancora meglio. Chiudo sempre nello stesso modo, antenne su e guardia alta!

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[content_box title=”Tabella nuove maggioranze assemblea condominio” icon=”tablet” link=”http://www.amministratorecondominiomilano.it/wp-content/uploads/2017/07/tabella-delle-nuove-maggioranze-assembleari-definitiva.pdf” linktext=”Scarica subito”]Versione aggiornata delle maggioranze dell’assemblea di Condominio[/content_box]
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