ridurre durata assemblea di condominio

Quanto dura un’assemblea condominiale?

L’assemblea condominiale è il momento di finalizzazione del lavoro che l’amministratore di condominio ha svolto durante l’anno. In assemblea vengono approvati il rendiconto consuntivo, la riconferma dell’amministratore e il preventivo per la nuova gestione. Se non ci sono intoppi, l’assemblea dovrebbe essere relativamente rapida.

Nella realtà purtroppo questo non accade quasi mai. Problemi irrisolti, faide interne al condominio, proteste, in assemblea se ne vedono veramente di tutti i colori e se molto spesso le proteste sono rivolte all’amministratore per quello che ha fatto o che non ha fatto, altrettanto spesso si assiste a litigi tra gli stessi condomini. La durata dell’assemblea condominiale è uno dei motivi per i quali i Condomini la odiano.

Ma quanto dura un’assemblea condominiale?

È una domanda che spesso noi amministratori ci sentiamo rivolgere dai condomini. Purtroppo non esiste una risposta precisa. L’argomento a mio avviso va affrontato sotto due aspetti, quello di legge o regolamento e quello del caro vecchio buon senso.

Da un punto di vista di legge, il codice civile non fornisce alcuna indicazione sulla durata massima dell’assemblea condominiale. L’unico riferimento “temporale” riguarda l’intervallo di almeno 24 ore tra assemblea in prima e seconda convocazione (art. 66 disp. att. c.c.) e non più di dieci giorni (art. 1136 c.c.). L’altro riferimento questa volta più operativo è contenuto sempre nell’art. 66 disp. att. c.c. dove al quinto comma viene specificato che “l’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi“.

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Cosa si può fare per ridurre al minimo la durata dell’assemblea?

Questa seconda indicazione contenuta nell’art. 66 disp. att. c.c. anticipa in un certo senso l’aspetto di buon senso che richiamavo prima. In sostanza, cosa possono fare in primis l’amministratore e poi i Condomini per ridurre al minimo la durata dell’assemblea condominiale?

In media l’assemblea dovrebbe durare al massimo un paio d’ore. Oltre questo tempo, si abbassa l’attenzione dei presenti che scalpitano per tornare a casa e quindi anche la qualità dei ragionamenti e delle valutazioni cala. È un aspetto questo, da tenere in grande considerazione soprattutto quando all’ordine del giorno vengono posti in discussione argomenti importanti come ristrutturazione, cambio caldaia e in generale opere costose.

Lato amministratore, ecco quello io cerco sempre di fare per ridurre la durata delle assemblee:

  1. ordine del giorno ridotto a ciò che veramente serve discutere, evitando di proporre ordini del giorno con 1.000 punti di discussione
  2. condivisione preliminare della contabilità con i consiglieri, in modo che tutte le questioni legati ai conti siano già risolte prima dell’assemblea
  3. condivisione preliminare con i Consiglieri delle opere di manutenzione straordinaria da deliberare
  4. fissare più riunioni facenti capo ad un’unica assemblea, cioè nella convocazione si specifica che nel caso in cui non si riesca a discutere di tutti i punti entro un certo orario, viene fissata già da subito una seconda data nel quale riprendere la discussione

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Durata dell’assemblea e regolamento condominiale

Se sulla durata dell’assemblea nulla viene specificato nel codice civile, diverso può essere il discorso per quanto riguarda il regolamento condominiale, che invece può contenere norme relative al funzionamento dell’assemblea. In realtà, raramente ho visto regolamenti nella quale la durata massima dell’assemblea è evidenziata e normata in modo specifico.

Quello che i regolamenti di condominio trattano in dettaglio è invece la modalità di svolgimento dell’assemblea, ad esempio in relazione alla nomina del Presidente e del Segretario, la gestione delle deleghe, ecc.

regolamento di condominio

Il ruolo del Presidente nell’assemblea condominiale

Un Presidente autorevole (attenzione autorevole, non autoritario) può fare la differenza tra un’assemblea interminabile e dispersiva e un’assemblea breve ed efficacie. Non è facile, ma è possibile, lo abbiamo visto succedere tante volte. In questi casi, anche il lavoro dell’Amministratore si semplifica parecchio, poichè il Presidente riesce ad incanalere e a gestire bene gli interventi dei condomini e le votazioni.

Riporto una Cassazione che in questi termini ha fatto molta chiarezza. Cass. 13 novembre 2009 n. 24132: “…pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale, che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione“.

ruolo del presidente nell'assemblea di condominio

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