amministrazione condominiale trasparente

L’Amministratore che non voglio essere

Premessa

Ho deciso. Apro questa sezione dedicata alle notizie sul mondo del Condominio. Notizie un po’ particolari però, non quelle che potete trovare già in una miriade di siti specializzati, ma lezioni di vita professionale (la mia) che voglio mettere a disposizione di tutti coloro che ne hanno interesse. Penso e spero possa essere una bella condivisione.

Comincio con l’ultima esperienza, proprio di qualche giorno fa, che mi ha fatto partorire questo titolo un po’ strano: “l’Amministratore che non voglio essere“.

Cosa è successo

La mia materia sono i numeri, ho fatto Economia e Commercio perciò è quello il mio mondo. E un Amministratore di Condominio deve avere queste competenze in tasca (o le ha direttamente o deve avere qualcuno all’interno della sua organizzazione che di conti ne capisca qualcosa). Mi capita spesso di eseguire per conto di una importante Associazione che tutela i Condòmini (con l’accento sulla seconda “o” e una “i” quindi parlo proprio dei proprietari di casa) revisioni contabili presso altri studi amministrativi. L’altro giorno mi reco presso uno di questi e rimango “affascinato” dal livello estremamente basso di professionalità che si può trovare in giro.

Non mi dilungo sui retroscena formali (ad esempio quello di essere ricevuto presso un appartamento privato e non presso lo studio, di essere ricevuto da un collaboratore dell’Amministratore che di contabilità e bilancio oggetto della revisione non sa assolutamente nulla, etc etc), che se ci tappiamo occhi e naso possiamo far finta di non aver visto.

Mi siedo sul tavolo della cucina della signorina che mi ha ricevuto in qualità di delegata dell’Amministratore e comincio a guardare i documenti. Il mio stato d’animo inizia inevitabilmente a farsi grigio, rabbuiato, fino quasi a raggiungere un vero e proprio senso di tristezza. Tristezza si, perchè penso:

  • come fanno i Condòmini che sono amministrati da un sifatto professionista ad avere la sicurezza che i soldi che versano nelle casse condominiali siano al sicuro?
  • come fanno i Condòmini ad avere una visione chiara dello stato economico/finanziario del condominio?

Giuro, non sto inventando niente. Partiamo dalla base: documentazione sempre in ordine. Cioè, non è che qualcuno si è inventato i raccoglitori per niente. Servono proprio per raccogliere i documenti in senso logico, ordinato, in modo che chiunque debba prenderne visione (anche gli stessi Condòmini) possa farlo senza dover impazzire tra un foglio e l’altro. Probabilmente in questo studio hanno ritenuto superfluo tutto questo e i documenti condominiali (fatture, bolle, estratti conto di banca, F24, etc) sono impilati in ordine sparso e riuniti dentro una cartellina trasparente. Vabbè, dico io, proseguiamo, l’importante è la sostanza.

E invece anche nella sostanza (cioè la contabilità, il prodotto che vendiamo) qualche cosa che non va la trovo. Spese addebitate due volte ai condòmini (due volte nella stessa gestione oppure anche due volte in gestioni separate), pagamenti fatti in arrotondamento (che in contabilità, lo sanno tutti, è una parola che praticamente non esiste), ritenute d’acconto non versate o versate in ritardo (tanto c’è il ravvedimento, che pagano i Condòmini), dipendente che non si sa nemmeno se è dipendente davvero o se sta lavorando presso il condominio con chissà quale formula, fatture addebitate che non ci sono.

Ma la legge di riforma del condominio è stata recepita?

Legge 220-2012 - riforma del condominioLa legge 220/2012 ha introdotto importanti novità in tema di Condominio. Tra le tante c’è quella che riguarda strettamente la contabilità e il rendiconto condominiale: “Art. 1130-bis. – (Rendiconto condominiale). – Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilita’, di un riepilogo finanziario, nonche’ di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.” Da notare che la suddetta legge è entrata in vigore il 18 giugno 2013, non l’altro ieri.

Eppure ci sono ancora amministratori che forniscono ai Condòmini amministrati un fascicolo di rendiconto che definire riduttivo è un eufemismo. Elenco spese (neanche su carta intestata al condominio o all’amministratore), nessuna descrizione delle spese stesse, nessun riferimento o riferimenti incompleti al documento fiscale/contabile, riparto e fine. Il rendiconto è fatto. Ora io mi chiedo, ma per quale motivo il legislatore ha introdotto una serie di nuovi documenti nel rendiconto condominiale? Domanda retorica ovviamente, perchè alla base di tutto c’è sempre e soltanto una cosa, semplicissima: la trasparenza.

Trasparenza finalizzata ai seguenti obiettivi:

  1. riconciliazione bancaria – sapere con certezza matematica che il bilancio quadra, cioè tutte le poste in entrata e uscita trovano riscontro nel saldo finale di banca (o cassa ammesso che qualcuno la usi ancora)
  2. saldo di conto corrente – il Condominio è un ente di gestione che raccoglie fondi dai Condomini per sostenere le spese che servono al mantenimento del Condominio. E’ importante allora che sia sempre chiaro quanti soldi sono presenti sul conto corrente intestato al Condominio
  3. situazione patrimoniale – al di la dell’applicazione di principi di cassa o competenza (che qui non intendo trattare), l’Amministratore deve fornire una situazione di eventuali crediti o debiti che il Condominio ha ad esempio verso i fornitori.
  4. nota sintetica – perchè non raccontare a parole (senza fare un poema) come si è svolta la gestione dell’anno, quali sono stati i principali avvenimenti che hanno determinato maggiori o minori costi, come va la morosità del Condominio? Ok, saranno le stesse cose che sono riportate nel bilancio dei numeri, ma magari in condominio non tutti comprendono appieno ciò che i numeri raccontano.

L’Amministratore che non voglio essere

Avrete capito adesso il perchè del titolo. Che poi, io lo so perfettamente che non vorrò mai essere un amministratore che faccia il suo lavoro nel modo descritto. Quello che mi lascia basito e anche un po’ spaventato è che nel mercato trovino spazio ancora professionisti che agiscano in modo così approssimativo.

Chi ne fa le spese alla fine sono i Condòmini. E allora antenne su e guardia alta!

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